上周政策情况:重点城市落户继续宽松,北京推出积分落户政策

　　北京出台积分落户政策,对于在京连续缴纳社会保险满7年的居民可申报积分落户,同时对非京籍研究生及以上毕业生及外籍在京人才提供落户购房优惠。

　　上周基本面情况:4月前12天重点城市同比降幅较3月边际收窄

　　根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示:上周,我们监测的47个城市商品房成交面积环比基本持平,其中一线、二线分别环比下降17.9%、2.9%,而三线环比上涨9.6%。4月前12天47城市成交同比下滑11.7%,降幅较3月收窄11.3个百分点,分线来看,一线、二线城市同比分别下滑25.4%、19.0%,降幅较3月收窄20.0、10.1个百分点。推盘方面,上周15个城市推盘量环比前周下降24.5%,批售比较上月小幅下降。

　　行业周观点:销售增速改善逐步验证,板块PE将系统性提升

　　我们在上周发布的《关注地产板块beta以及个股apha的投资机会》报告中指出2018年3月将是重点城市基本面底部,销售增速将逐步边际改善。

　　从4月12天的数据来看,我们的判断逻辑得到初步验证,首先,供给情况来看,重点城市预售证的发放顺畅度有所提升,加上开发商抢供货的快周转战略,带动有效供给显著放量,房管局数据显示,4前12天,13城市住宅推盘同比增加35.4%,推盘增加带动销售端逐步改善。当然,供给端的集中释放一定程度上会导致去化率的下降,但是销售增速的变化趋势才是关键。

　　例如,14年3月-6月,重点城市去化率处于持续下降的过程,但是销售增速在14年4月见底后逐步改善,板块指数更是在14年3月后底部持续上行。资金成本方面,根据融360数据,35个重点城市首套房按揭贷利率已经底部回升了100bp左右,未来上升空间有限。此外,由于部分重点城市限价导致一手房、二手房价格出现倒挂,新房对于需求端的吸引力增强,资金成本的上行本身对居民购房意愿的负面影响就弱于前几轮周期(但对三四线需求有明显的挤出效应)。综合来看,房价平稳为重点城市供需政策的结构性调整提供支撑,同时资金成本继续上升空间有限,这些积极因素将共同推动基本面筑底抬升,板块PE将系统性提升。我们继续推荐低估值的一二线龙头,一线龙头继续推荐:招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团,二线龙头推荐:中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团等,子领域推荐光大嘉宝。

　　风险提示

　　政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业销售回落快于预期。