业委会选举难、共有资金管理混乱、物业服务“打折”……近年来，广州市经济社会快速发展，物业管理纠纷数量也呈现上升趋势。同时，国务院于2018年3月取消了物业服务企业资质管理制度，对物业服务企业的行政监管制度急需进一步完善。

昨日起，《广州市物业管理条例（征求意见稿）》（以下称“意见稿”）公开征求意见，市住建委召开媒体通气会解读相关条文。记者注意到，意见稿与现行规定相比有不少变化：设立物业管理委员会制度，在业委会缺位时及时补位。耗时耗力“扫楼”书面投票也将被电子投票取代，实名制保证真实性。而对于不履职且逾期不改正的业委会，将由居委会组织重新选举。

据悉，该条例预计2020年正式发布实施。

热点1 小区没有业委会？物业管理委员会补位

业委会选举难及运作不规范是我市乃至全国物业管理存在的主要问题之一，也是引发小区物业管理维稳事件的主要原因。因此，如何破解业委会选举难和规范运作也是本次立法的重点问题。为解决该问题，意见稿拟设立物业管理委员会制度。由街道牵头组织成立物业管理委员会。成员由5名至11名单数的业主代表和街（镇）、公安派出所、居民委员会、物业服务企业各派1名代表组成。

物业管理委员会主要负责筹备成立业主大会并选举业主委员会，在业主委员会产生后解散。而对于不具备成立业主大会条件或者未成立业主大会的住宅小区，物业管理委员会还可以起到牵头与物业服务企业协调物业管理工作，在紧急情况下组织业主共同决定物业管理重要事务的作用。物业管理委员会是业委会发展的推动力量，是业委会缺位时的及时补位。

业委会体现的是业主对物业小区事务的自主管理，物业管理事务的最终决定权还是归属于业主。

热点2 业委会不履职？居委会组织重新选举

业主委员会运作不规范是引发物业管理纠纷的原因之一，主要表现在业主委员会不依法履行职责，如不组织召开业主大会临时会议、不按照规定公示业主大会表决结果、不公布相关资料和信息、不组织补选业主委员会委员或不组织换届选举等。

为此，意见稿对业主大会、业主委员会作出详细规定，重点明确了业主委员会的具体职责，对业主委员会不履职行为，由属地街道办事处责令其限期改正。逾期仍拒不改正的，业主委员会不得继续履行职责，由属地居民委员会组织重新选举业主委员会。在新一届业主委员会产生前，由居民委员会代行业主委员会部分职责。

热点3 共有部分不明确？登记公开永久明示

因物业管理区域内业主共有部分登记不完善，导致业主、建设单位、物业服务企业之间因共有物权不清晰而引发纠纷，这方面矛盾纠纷占物业管理投诉量近三分之一。而且，公共区域收益本该归全体业主共有，但存在部分物业服务企业、业主委员会管理该收益混乱，甚至发生挪用、侵占该收益的违规行为。

为从源头上解决问题，意见稿规定，新建物业办理房屋所有权首次登记时，建设单位应当将建筑区划内依法属于业主共有的建设用地使用权一并申请登记为业主共有，并将登记的清单及附图移交全体业主和物业服务企业。同时，规定建设单位在小区内长期公开物业管理区域的建设工程总平面图，将属于业主共有的物权永久明示给全体业主。

意见稿中还专门设立业主共有资金管理制度。不仅明确了共有资金来源，并且规定业主大会成立前由物业服务企业管理；成立后由业主大会决定业委会或者物业服务企业管理。共有资金将主要用于物业服务合同约定之外的服务于业主的支出（含共用部位、共用设施设备的维修养护）和业主大会、业委会的工作经费等六个方面，并且每月定期公开资金支出明细，每年接受财务审计。

热点4 物业企业缺监管？失信计入信用档案

国务院在今年3月取消了对物业企业的资质管理制度，意味着进入物业管理市场没有了准入门槛，行政部门急需新措施对物业服务企业的经营行为进行事中、事后监管。

为此，意见稿规定了对物业服务企业实施信用管理制度，以加强事中事后监管。一方面，市房屋行政主管部门应当建立健全物业服务企业信用档案。另一方面，建设单位、业主可以对有失信行为的物业服务企业参与投标活动予以限制，对有守信行为的予以激励。

物业服务企业在物业管理活动中服务行为不规范，违反有关法律、法规规定或者强制性标准，被行政机关作出行政处罚或其他行政处理决定，或者经司法机关认定违法的行为，应当认定为失信行为，由房屋行政主管部门记入信用档案。

热点5 存在开发遗留问题？查验协议明确责任

实践中，建设单位利用市场优势地位，强行要求物业服务企业承接不符合承接查验要求的共用部位、共用设施设备，将矛盾引向物业管理。同时，不少开发商和物业还是“母子关系”，而业主相对建设单位处于弱势地位，缺乏有效抗争手段。

意见稿规定，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。双方应当签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

而建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担责任。

热点6 业主投票作假？实名电子票保真实

目前，业主决策大部分仍采用耗时耗力的“扫楼”书面投票形式，前前后后要花掉半年多的时间不说，表决结果的真实性也经常受到质疑，也引发了不少纠纷。

意见稿提出，将建立业主决策电子投票系统。法律、法规规定和管理规约、业主大会议事规则约定应由业主共同决定的事项，应当首先选择采用业主决策电子投票系统表决。每个小区有自己的数据库，电子投票建立在实名制的基础上，“一户一票”，与业主本人一一对应。

市住建委有关负责人表示，广州市已于2016年底制定了电子投票的相关规则。搭建电子投票平台的核心在于建立小区业主的数据库，其中涉及上百万的数据收集，工作量非常大。目前广州已有400多个小区建立该数据库，并有17个小区已经成功通过电子投票表决业委会选举等事项。预计2020年条例颁布实行时，全市每个住宅小区都建起数据库，为电子投票平台的全面推行打下基础。

专家声音 业主能够更好地与物业平等协商

物业管理研究专家、广州电大教授黄安心表示，物业管理纠纷占到社区纠纷的85%，新的物业管理条例是“治未病”，不仅保护了业主的权利，物业公司的合法权益也得到保障。特别是新加入的“街道将配备物业管理专职工作人员”条文。

黄安心告诉记者，深圳为每个街道已经配备了3到5名专职人员，但目前广州市的街道并没有专门的物业管理人员，往往是城管科一人“身兼数职”，难以形成动态长效监管。

广州大学法学院教授李伟则关注到了“业委会成立难”的问题。他认为，意见稿的目的在于推进小区业主委员会的成立，使得业主能够更好地与物业企业平等协商。现实中，物业企业经常处于强势优势地位，好像是在管理业主，但其实物业应该是业主聘请来提供服务的。他还提到，有部分物业企业在合同结束后“拒绝退场”，新旧交接矛盾突出。意见稿中设置的“退出物业管理区域”等规定，让合同能够顺利解除。

如何提意见？

意见反馈期：即日~9月7日

1.登录广州市住房和城乡建设委员会（http://www.gzcc.gov.cn），通过网站首页上的“互动交流”-“意见征集”栏目提交；

2.邮寄至广州市越秀区豪贤路193号广州市住房城乡建设委物业管理处（邮政编码：510030）；

3.传真：83772710；

4.电子邮箱：wyglc@gzcc.gov.com.

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