29日，广州市人民代表大会常务委员会组织召开“关于进一步推进广州市老旧小区微改造工作”代表重点建议办理和督办工作座谈会。

老旧小区微改造是广州市2018年十件民生实事之一，已被纳入《广州市城市总体规划（2017—2035）》。《关于进一步推进广州市老旧小区微改造工作的建议》（下称《建议》）也被列为广州市第十五届人大三次会议重点建议。

现状：今年，广州市共审批加装电梯1030台，已建成517台

根据2016年广州市城市更新局统计数据显示，广州市老旧小区共有779个，共有房屋约3.77万栋，建筑面积约5180万平方米，涉及居民约80万户，人口约260万。

6月，《广州市老旧小区微改造三年（2018—2020）行动计划》印发，明确推进779个老旧小区微改造工作，规定小区公共部分和房屋建筑本体共用部位60项改造内容，包括基础设施升级、拆违整饰等基础完善类项目49项、加装电梯、绿化节能等优化提升类11项。

2018年，老旧小区微改造计划分两批进行。第一批计划共165个项目，安排市级财政资金2.4亿元；第二批计划共422个项目，安排市级财政资金3.9亿元。

截至9月，广州共推进项目696个，其中已完工70个，在建41个，处于前期阶段的585个。其中，纳入2018年度民生实事的200个老旧小区，已完工41个、在建33个；5个住建部老旧小区改造试点项目，德欣小区已完工；五羊小区、梅花路小区、泮塘五约小区正在施工；旧南海县小区正在开展前期工作。

加装电梯是老旧小区微改造中一项重点推进任务。越秀、海珠、荔湾、天河、黄埔、花都、增城等区都出台鼓励措施，对成功加装的给予每台10万元到15万元不等的补助。

去年，广州市住房公积金管理中心发布通知，允许缴存人以增设电梯为用途申请提取住房公积金。截至9月，居民个人提取住房公积金692.46万元。

记者从座谈会上获悉，2018年以来，广州市共审批加装电梯1030台，已建成517台。

《建议》提出，广州老旧小区微改造主要存在的包括老旧小区微改造总体规划亟须制定、资金保障力度和效度亟须提升、物业管理机制亟待建立等九大问题。

会上，相关部门也提出了老旧小区微改造实际过程中面临的困难。广州市住房建设和城乡委员会提出，老旧小区微改造后的物业管养存在一定困难。已经完成改造的70个老旧小区中，仅22个小区实行物业管养，而且以基础型管养为主。物管难的主要原因是部分小区不具备物业管养条件，资金不足，组织缺乏和技术条件薄弱。

广州市水务局提到，由于微改造项目“改不改”、“改什么”、“怎么改”由居民确定，多数改造项目没有将供水改造内容纳入改造方案，纳入改造的也未彻底改造用户共用用水设施，未能解决“供水最后一公里”管理问题。

建议：建立老旧小区微改造常态管养的长效机制

对于改造后小区的管养问题，《建议》提出，要建立老旧小区微改造常态管养的长效机制。具体来看，在街道、社区和居民层面，对于基础条件较好的小区和经过微改造可以达到引入规范化管理水平的小区，要积极引入规范化的物业管理。对于条件较差，无物管或物管已经退出的小区，有业委会的，可以采取所在社区和小区业委会共同参与的管理模式。对于未选聘物业服务企业且无法选举产生业委会的老旧小区，可以采取准物业管理模式，并逐步在居民适应现代化物业管理模式后，过渡到标准化物业管理。对于零散居民点，可以按照就近合并的方式，由街道、社区提供社区托底物业服务。

《建议》还提到，在政府层面，建议出台实施适合广州实际的老旧小区物业管理或准物业管理措施，引导业主做好后续维护管养工作，从根本上巩固微改造工作成果。鼓励有能力的老旧小区自发开展微改造工作，加强政策指引，适当予以补助，推动形成老旧小区自我更新的新常态。

广州市城市更新局副局长邓湛强表示，后期的管养问题要结合社区治理来进行。他举例说道，荔湾区已成立49个老旧小区建设管理委员会，老旧小区微改造项目验收合格后，街（镇）将相关设施设备移交建设管理委员会进行管养。在物业管理方面，广州市正在探索分级管理，分为基本的物业管理服务和个性化的物业管理服务，并依照大部分居民的意愿选择服务类型。

此外，部分人大代表在座谈会上提到，老旧小区微改造依然要与民生问题紧紧结合，以改善居民人居环境为重要目标。

广州市人大代表陈少华提出，老旧小区微改造不仅要解决“面子”问题，也要关注“里子”问题，对于居民的切身需要，如城中村供水等问题，历史欠账比较大，还需要更具体的解决方案。

广州市人大常委会城建环资工委副主任钟洁建议，对在老旧小区微改造项目过程中已经出现的问题进行梳理总结，形成一定的流程或标准。在广州市层面可以以地方性法规的形式，将操作层面内容制度化、规范化，分清权责，便于今后在其他微改造项目中进行应用和推广。

座谈会上，广州市城市更新局表示，下一步老旧小区微改造将按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，纳入城市更新年度计划，加强资金保障，同时协同相关部门健全老旧小区微改造整体制度设计，简化优化改造涉及的立项、招投标等环节工作流程和操作规范，提升改造效率。大力推进加装电梯，优先实施779个老旧小区加装任务，对摸底出来的有条件、有意愿的住宅基本实现加装。

代表说

广州市人大代表、《建议》领衔代表梁国雄：

老旧小区微改造建设中，应该为后续的管理留出空间。在项目前期设计中，应对后期如何管理、资金怎么保障等问题进行全面考虑，避免未来出现新的历史遗留问题。

在人力和资金资源有限、无法满足所有老旧小区居民不同标准改造需求的前提下，应更公开透明地展示资源分配过程。对于具有特色的老旧小区，如果管理到位，也可以取得持续良好的效果，不必要大拆大建或过多将资金集中在硬件投入上。

广州市人大代表周慧：

老旧小区微改造应该关注居民最切身感受的内容，比如海珠区正在进行的旧楼楼道改造，确定了如修复楼梯扶手、维护安装楼道照明等14个建设内容和标准，让群众更切身感受到改造的成果。

目前七个区都出台了电梯补助政策，但加装电梯后，随之将出现电梯维护、年审等问题，后续资金保障问题、出现问题的处理机制等需要提前考虑。可以考虑将加装电梯补助作为电梯维护基金，支付年审、维护维修等费用。