18日，广州市人民政府法制办公室就“城市更新1+3政策”，即《广州市城市更新办法》、《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》、《广州市旧城镇更新实施办法》正式公开征求社会公众意见。

　　其实，早在2010年，广州市就颁布了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，2012年又颁布了《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》，对促进和规范全市“三旧”改造工作发挥了重要作用。但随着经济转型发展，政策还需要继续完善、提升，市法制办会同市城市更新局牵头起草了“城市更新1+3政策”。

　　据了解，“城市更新1+3政策”设定了片区策划环节，确定片区更新策略、发展定位、产业导向、公配比例，并进行项目经济可行性、规划实施可行性评估，明确改造方式和模式，测算安置复建量，提出建设时序和分期计划等。

　　相比起原有的“三旧”政策，更加注重长期效益和可持续发展，建立起政府主导进行的基础数据调查制度和共享机制，规范工作流程，强化实施监管。同时，引入公众咨询委员会和村民理事会制度，强化公众参与，实现规范操作。

　　此外，在坚持市场运作原则的基础上，适度加大政府主导规范实施的力度，并且明确了市级层面主要负责开展政策研究制定、统筹城市更新计划、规划，以及审议和批复，区级层面主要负责基础数据和项目实施监管。

　　完善规范“三旧”改造前期准备工作

　　“城市更新1+3政策”与原有“三旧”改造政策及配套文件保持衔接，并在此基础上进行了完善。

　　建立常态基础数据调查制度，并建立数据库，动态更新。《广州市城市更新办法》第十六条指出，组织指导各区政府开展城市更新片区的土地、房屋、人口、规划、文化遗存等现状基础数据的调查工作，建立城市更新数据库。城市更新基础数据应当定期更新。市国土规划、城乡建设、房屋地籍等管理部门应无偿提供有关数据库端口，建立城市更新基础数据共享机制。

　　同时，旧村数据调查，按策划方案编制和实施方案编制两阶段，规定了两次调查、两次复核；并对无正当理由的误差，规定问责。此外，《广州市城市更新办法》专门提出城市更新重大项目实行专家论证制度。市城市更新部门组织设立城市更新专家库，对符合条件的更新项目的科学性、可行性、合理性进行论证。

　　针对复建安置总量，在《广州市旧村庄更新实施办法》中设定了较为清晰、明确的复建计算标准：住宅复建总量按合法栋数×280㎡或合法栋基地总面积×3.5倍，并按不超过10%上浮，集体物业复建总量按合法1∶1，2007年6月30日之前的违法建设2∶1（即50%）核定的规定。

　　值得注意的是，征求意见稿强化引入合作企业的程序和相关条件要求。在《广州市城市更新办法》中的第24条、第25条、第26条等多处提出，旧村改造项目实施方案（包括拆迁补偿安置方案）的编制，明确由区政府组织编制项目实施方案。在改造方案批复前，村集体不得自行选取合作企业；引入合作企业应当在公共资源交易平台上公开招投标，并进行充分的信息披露，禁止设置倾向性、不合理条件，预留合理时间，参与投标的企业应当未参与改造相关的策划、摸查、顾问工作，保障有意向的企业充分参与竞争。

　　启动改造前需征得90%改造户数同意

　　“城市更新1+3政策”提出，城市更新应当有利于产业集聚，促进产业结构调整和产业升级。在《广州市旧厂房更新实施办法》明确表示，权属用地（包括一个权属人拥有多宗地块的）面积超过2公顷且改造后用于建设总部经济、文化产业、科技研发、电子商务等现代服务业的，原业主可申请将不超过50%的规划经营性用地用于自行改造，其余用地应当纳入土地储备。自行改造部分的用地按照规划新用途的基准地价补交土地出让金。

　　同时，《广州市旧厂房更新实施办法》为鼓励村级工业园升级，从两方面进行了规定：一是以旧厂方案用地面积与留用地面积2∶1的比例抵扣，给予优惠；二是无抵扣或预支的，无偿提供30%的土地供政府收储。

　　针对旧村改造的利益分配问题，《广州市旧村庄更新实施办法》规定旧村庄更新改造项目，经审议的实施方案的规划建筑面积或用地，实现改造项目经济平衡后有节余的，按照市、区、村4∶3∶3分配。另外，旧村庄改造选择合作企业过程中，经竞争节余的融资建筑面积由区和村5∶5进行分配，节余的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部分后，由区和村按5∶5的比例分成。

　　此外，“城市更新1+3政策”提出城市更新方式包括全面改造和微改造方式。全面改造是指以拆除重建为主的更新方式；微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能臵换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式。

　　《广州市旧城镇更新实施办法》提出，对于旧城镇的全面改造项目，应征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90%以上（含90%）的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续。同时，征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民达到2/3以上（含2/3）的，方可具体实施拆迁。微改造项目应当征询改造区域内居民意愿。